吴建斌|围追堵截下的房企融资破解之道

时间:2020-02-25 来源: 热点专题

自2018年4月《资管新规》颁布以来,资产管理平台的融资一直受阻,实际上影响了以前的房企融资。

到2019年,所有信托平台将停止为房地产公司融资,再次阻碍房地产公司的发展。

综上所述,在“房子是为了生活,不是为了投机”的国家政策基调下,许多融资大门被关闭或半关闭,中小房企的融资形势非常严峻,他们似乎感到被包围、被追逐、被封锁和被切断。

在这种情况下,房地产公司应该怎么做?融资工具到底是什么?

事实上,仍然有很多融资工具。

2015年和2016年是房地产达到新高度的黄金年,有50多种工具可供使用。

经过两年的压制、调整和围攻,仍然有30多种工具可用。

许多融资工具在政策出台后被迫退出。企业需要做生意,银行需要做生意,非银行机构需要做生意。

在合规的前提下,住房公司将共同努力寻找建立新渠道的方法,并在新规定出台前快速绕道而行。

住宅企业融资有两个层面:一是公司层面;一是项目层面。

corporate level financing tools

corporate level financing非常大。

去年,许多公司赴香港上市,增发h股,分拆非房地产业务,如房地产上市和商业证券化上市。

年初,在国外发行美元债券非常好。在短短一周内,它发行了约5600亿美元的债务,用于借入新债、偿还旧债或补充营运资本。

至于国内公债,何时发行?这取决于政策环境的变化。

项目级融资工具

项目级,融资将更多。

开发贷款、并购贷款、权益转让都可以继续推进。

运营资产层面的融资工具

就工具而言,我们可以使用?胀ü伞⒄突旌闲汀?

最新的融资工具是资产证券化。因为酒店、写字楼和长期公寓的收入较低,所以最好的选择是利用债务思维来开发Reits产品。

以前采访过的一些人问为什么今年海外融资成本大幅下降。

我说这很简单。世界上许多地方都有负利率,这表明全球经济增长并不强劲,它们正在寻找高于负利率的投资目标。那么,投资中国房地产企业的海外美元债券是一个很好的选择。

融资还包括标准融资和非标准融资。

标准化融资类别

标准融资将被批准,但标准融资不被批准。

非标准融资类型

非标准融资是房地产公司和私人住宅企业常用的方法。然而,非标准融资成本将会更高,交易也不会如此活跃。

我在很多场合说过,资产负债表上的每一个项目都可以融资。资产方可以筹集资金,负债方也可以筹集资金。

因此,在资产负债表中,不仅土地可以用于融资,而且每个主体都可以融资。

总而言之:

1。住房企业大约有18种融资工具,其中33种是可用的。

因此,可以说,没有与时俱进的中国金融业的创新和大力支持,就不会有蓬勃发展的房地产业。

2。房地产开发商的杠杆率很低(例如10~20%),杠杆率就足够了,净负债率可以达到百分之几百。只要银行和非银行机构愿意借款,它们就敢于借款。

3。房地产业得到了金融业和社会各界的大力支持。再加上国民经济和城市化发展的强烈需求,房地产业的快速增长和发展也使该行业自豪地成为所有行业中的第一。

因此,房地产离不开金融,金融对房地产有很强的支撑作用。

关键是阅读资产负债表和使用数十种工具。

杰出的金融人员是艺术家,而不是简单的簿记员、清算员和金融家。

面对当前的市场环境,我期望住宅企业积极调整发展理念,管理现金流,以及

房地产行业可能已经进入了一个高水平的水平区间,一线和二线城市的房价都面临压力,如果二线城市房价有可能普遍上涨。

4。控制增长

不要期望每年增长超过20%,调整你的预期。

,End

注:吴建斌先生是?艄饪毓傻闹葱卸录嫒蚝匣锶恕L舫羌诺闹葱懈弊懿靡彩且的谧钪淖噬罱鹑诩摇1疚氖歉菸饨ū笙壬?2020年复旦大学房地产金融协会新年致辞中的讲话汇编而成。我想表达我的特别感谢。

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